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El “precio y valor” de un apartamento en Ciudad de Guatemala

Los precios de muchos apartamentos nuevos en zona 4, 10, 14, 15 y 16 están por encima de $2,000 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, parece que la confusión entre «precio» y «valor» ha permeado el mercado inmobiliario en Guatemala. “El precio es lo que pagas y el valor es lo que obtienes”, explica Warren Buffett, un inversor exitoso. Es fácil saber cuánto pagamos por una vivienda, pero ¿cuál es su valor fundamental?, ¿reflejan los precios actuales lo que valen estas viviendas?.. ¿Cómo se valora una inversión?

Empecemos desde lo más básico. Precio es lo que pagas, valor es lo que obtienes. Pero, ¿cómo se determina el valor de una inversión, cualquier inversión? El valor de una inversión es, efectivamente, el valor presente de los futuros flujos de efectivo (netos) que la inversión es capaz de generar. Déjeme ilustrarlo con unos ejemplos: Un bono del Estado (deuda) de 10 años: su valor sería igual a la suma de los cupones más el pago del principal al final de los 10 años. Todos los flujos han de ser traídos a valor presente (descontar por tipo de interés); Una acción: su valor se deriva de traer al presente (descontar por tipo de interés) todos los flujos de efectivo futuros de la empresa, dividido por el número de acciones en circulación; Un apartamento: su valor igualmente se deriva de traer al presente todos los flujos de efectivo futuros, es decir, todos los ingresos que generará el bien inmueble, menos todos los costos incurridos (pagos a intermediarios, seguros, mantenimiento al apartamento y del edificio, gastos legales, línea blanca, ISR, etc.)

 Ver enlace https://trends.ufm.edu/articulo/

AEV/Olav Dirkmaat